Régimen de Tributación de Pensiones

Consulta:

La consulta es la siguiente, una persona física compra una casa la cual va a dedicar a pensión. ¿En el caso planteado que tributaria?

Respuesta (Fecha: Abril 2016):

En el caso planteado el tema pasa por analizar si la renta obtenida es pura de capital o si se trata de una renta empresarial.

En el primer caso va a ser una renta gravada por el IRPF por el arrendamiento del inmueble.

En este caso, la DGI ha entendido en varias consultas, que se aplica el concepto de arrendamiento del Código Civil, y por lo tanto, debe que existir un desplazamiento de la cosa.

Si califica como un arrendamiento de inmuebles, el mismo está exonerado del IVA.

Para que sea considerada una actividad empresarial gravada por IRAE e IVA, además del arrendamiento del inmueble deberían prestarse otros servicios similares a un “hotel”: vigilancia, wi fi, limpieza, lavandería, etc.

Consulta DGI No. 5.525

Una S.R.L. que se dedica a la administración, arrendamiento y venta de propiedades se presenta formulando una consulta vinculante al amparo de los artículos 71 a 74 del Código Tributario.

La compareciente manifiesta que propietarios residentes y no residentes de un conjunto de apartamentos, le han encomendado que ofrezca en alquiler sus respectivas unidades, por sí o por medio de terceros. A esos efectos, la S.R.L. ha sido autorizada por los propietarios para que disponga libremente de la unidad y su equipamiento para ofrecerla en arrendamiento a terceros, suscribiendo en nombre de aquellos los contratos necesarios a tal fin.

Los propietarios también autorizan a la consultante, para que realice la administración de los arrendamientos, percibiendo los importes de alquiler y otros conceptos vinculados con ellos así como realizar los pagos de gastos y costos derivados del arrendamiento, como ser gastos inherentes a reclamaciones legales de alquileres y gastos impagos, así como comisiones pagadas a terceros que intervienen como intermediarios en la captación de potenciales arrendatarios.

Los pagos por concepto de expensas de la unidad, la contribución inmobiliaria, el Impuesto de Enseñanza Primaria, así como cualquier otro impuesto, y el seguro, son realizados directamente por los propietarios de los apartamentos.

Conjuntamente con el arrendamiento del inmueble se incluyen servicios a los arrendatarios, de lavandería y mucamas, que son suministrados por la S.R.L. por sí o por medio de la intermediación de un proveedor.

La comisión por la administración de las propiedades que cobra la compareciente se calcula como un porcentaje del total de arrendamientos.

El ingreso que perciben los titulares de cada unidad se determina de la siguiente manera:

a) Se suman todos los ingresos por arrendamientos de cada período y los reintegros de gastos realizados por los arrendatarios correspondientes a los períodos arrendados.

b) Se deducen todos los gastos del inmueble que corresponden a los propietarios y que son pagados por la S.R.L. por cuenta de ellos (gastos inherentes a reclamaciones legales de alquileres y gastos impagos, así como comisiones pagadas a terceros que intervengan como intermediarios en la captación de potenciales arrendatarios) así como la comisión de la compareciente, retenciones para el fondo de reserva para el mantenimiento de las unidades y los tributos que gravan la actividad.

c) El neto remanente se distribuye entre los propietarios que pusieron sus inmuebles para arrendar sobre la base de un coeficiente de distribución que se calcula en función de las características de cada unidad, como ser metraje, disponibilidad de garajes, altura, terrazas, parrilleros, la cantidad de días en que estuvo disponible para arrendar, la época del año, etc.

Es decir que, según manifiesta la consultante, el rendimiento que obtienen los propietarios no depende estrictamente de si su unidad fue efectivamente arrendada, sino que participan del importe total obtenido en función del capital aportado (características del inmueble o de los inmuebles que pusieron en situación de ser arrendados) y el tiempo que ese bien estuvo a disposición.

La compareciente señala que a su juicio quien obtiene las rentas del arrendamiento es una sociedad civil que constituyen los titulares de los inmuebles puestos a disposición. Si bien cada uno de los propietarios que disponen arrendar su unidad obtiene un rendimiento que proviene del inmueble que posee; existe un acuerdo entre ellos que permite concluir que dichos propietarios se asocian para el desarrollo de la referida actividad. Existe una comunidad de bienes orientada a obtener un resultado conjunto, que una vez logrado, se distribuye a sus partícipes en función de determinados criterios objetivos que se basan en el valor de los respectivos aportes (unidades).

Asimismo, adelanta opinión que la sociedad conformada por los propietarios no se constituye en contribuyente del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) en tanto no se encuentra incluida en literal A) del Artículo 3º del TOT No. 4 del Texto Ordenado DGINuevo 1996, y tampoco obtiene rentas empresariales de acuerdo a la definición del literal B) del Artículo 3º del mismo Título.

Concluye que los propietarios obtienen rendimientos de capital inmobiliario alcanzados por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando se trate de titulares residentes, y por el Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) si son no residentes; operando la sociedad como entidad que debe atribuir las rentas obtenidas a sus socios a los efectos que éstos procedan como contribuyentes. Entiende asimismo la compareciente, que deberá cumplir con el Artículo 36º del Decreto No. 148/007 de 26.04.007 y el Artículo 32º del Decreto No. 149/007 de 26.04.007, procediendo a retener el IRPF o el IRNR que corresponde a los arrendadores.

Al participar del resultado global en función de las características del inmueble puesto a disposición, con independencia de que su unidad haya sido efectivamente arrendada; los propietarios evidencian un ánimo de asociarse y compartir los riesgos derivados de la actividad en su conjunto. Ello es así ya que el resultado para cada uno de los titulares, surge luego que la empresa administradora descuenta los gastos vinculados a los inmuebles, la reserva para el mantenimiento de las unidades, los tributos y su comisión; y aplica un coeficiente que contempla las características de los inmuebles aportados.

La situación de la sociedad en el IRAE depende de la naturaleza de las rentas obtenidas. En efecto, el numeral 8) literal A), Artículo 3º del TOT No. 4 del Texto Ordenado DGINuevo 1996, incluye en el impuesto a las sociedades civiles y las sociedades de hecho, salvo que las mismas se encuentren integradas exclusivamente por personas físicas residentes y entidades no residentes, y perciban rentas puras de capital.

Por lo tanto, en la medida que la renta obtenida por la sociedad no califique como “pura de capital”, la mencionada sociedad se constituirá en contribuyente del IRAE, en tanto verifica la condición vinculada a su integración (socios residentes y no residentes).

De acuerdo a lo manifestado por el consultante, la sociedad administradora (S.R.L.) se encuentra autorizada para disponer libremente de cada unidad y su equipamiento a los efectos de ofrecerla en arrendamiento, suscribiendo los contratos de arrendamiento en nombre de los propietarios.

Asimismo, de acuerdo a la ampliación de información aportada, es posible contratar los apartamentos por breves períodos (diariamente, semanalmente, quincenalmente o mensualmente), existiendo diferentes tarifas según se trate de alta o baja temporada, el mes de enero, febrero, carnaval o turismo. La política de precios es sugerida por la empresa administradora (S.R.L.), y los mismos son publicados en la Web como una estrategia de marketing.

La página web del edificio, dirigida a promover el emprendimiento revela la existencia de una actividad promocional orientada a la captación de clientes, anuncia las particularidades en cuanto al diseño y equipamiento de las unidades, las diferentes tarifas según la época del año y las comodidades de los apartamentos, un exclusivo restaurante, la biblioteca, la piscina y deck exterior, una zona de barbacoas privadas equipadas y un moderno gimnasio, así como también otros servicios tales como: Ciber and Wi-Fi, Micro-cinema, Solarium, Bussines center, Front Desk and Security, Shuttle Service to the beach, Housekeeping services, Pool, Pink Genuine Food

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Se incluye el desayuno así como servicios de lavandería y mucamas que la empresa administradora se encarga de prestar por sí o a través de terceros; y adicionalmente se prestan servicios que comúnmente existen en cualquier edificio de apartamentos, tales como: portería, limpieza, y control de acceso.

Los huéspedes también disponen de áreas comunes como un “meeting room” y un SPA donde se realizan tratamientos por medio de un operador tercerizado.

En síntesis, se prestan los servicios que frecuentemente se ofrecen en la actividad hotelera.

Por todo lo expuesto cabe concluir que la actividad desarrollada por la sociedad administradora (S.R.L.) no se limita exclusivamente a colocar un inmueble en situación de ser arrendado; sino que consiste en gerenciar una actividad similar a la de un hotel, que básicamente consiste en prestar un servicio de alojamiento a personas físicas por períodos que pueden ser breves (diariamente, semanalmente, quincenalmente) o más extensos (meses), conjuntamente con servicios adicionales.

Por consiguiente, esta Administración considera que la sociedad integrada por los propietarios de los apartamentos no obtiene una renta pura de capital. Por el contrario, sus rendimientos derivan de una organización, una unidad productiva en la que se conjugan el referido factor y el trabajo, mediante la intermediación en la prestación de servicios a través de la gestión de la sociedad administradora (S.R.L.).

La realidad indica que el servicio que se le presta al huésped dista notoriamente del de un mero arrendamiento de inmuebles, donde la calidad de los servicios prestados, así como la habitualidad de los mismos indica inequívocamente la existencia del factor trabajo.

En consecuencia la sociedad configura el hecho generador del IRAE, constituyéndose en contribuyente de dicho impuesto.

Al respecto, cabe destacar que el literal A) del Artículo 9º del TOT No. 4 del Texto Ordenado DGINuevo 1996, incluye como sujetos pasivos del IRAE a las sociedades con o sin personería jurídica, residentes en nuestro país.

Por último corresponde señalar que en el caso de que la sociedad conformada por los propietarios de los inmuebles no califique como sociedad civil o sociedad de hecho, pero se trate de alguna otra sociedad comercial referida en la Ley No. 16.060 de 4 de setiembre de 1989, la misma quedará directamente incluida en el IRAE, por aplicación de los numerales 1 o 2 del literal A) del Artículo 3º del TOT No. 4 del Texto Ordenado DGINuevo 1996.

NOTA: La presente consulta fue respondida en el ámbito del Servicio de Consultas Temáticas que brinda CADE con su equipo de reconocidos Asesores a sus Usuarios, siendo su opinión jurídica conforme con el Derecho Vigente a la fecha de su realización, el día 9 de marzo de 2016. Para tener acceso al Servicio de Consultas Temáticas debe ser Usuario de CADE.- Lo invitamos a probar nuestros servicios, solicitando una Versión DEMO de los programas CADE.-

Por | 2017-02-11T17:15:13+00:00 mayo 23rd, 2016|Categorías: Consultas|
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